Kira sözleşmesi devam eden konut ya da çatılı işyerinizin kapsamlı bir tadilattan geçirileceği ya da yeniden inşa edileceği gerekçe gösterilerek kiraya veren tarafından aniden sözleşmenizin feshedileceği bildirilmiş olabilir. Önceki yazılarımda da belirttiğim gibi kiracıyı canımız istediği zaman, şartları oluşmadan konuttan ya da çatılı işyerinden çıkaramayız.
”Avukat Bey! işyerinin çatılı ya da çatısız olması neden önemli?” diye bir soru aklınıza geliyor olabilir. Önemli çünkü, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya yönelik hükümleri konut ya da çatılı işyerleri için geçerlidir. Başka bir deyişle; üstü açık otopark, derme çatma yerler Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya yönelik hükümlerinin korumasına alınmamıştır. Bu nedenle kiraya dair yazı dizisi olarak paylaştığım bu gönderiler, konut ve çatılı işyerlerlerinin kiralanmalarıyla ilgili olarak tarafımca hazırlandı.
Kanun koyucu, taşınmazın yeniden imar ve inşası nedeniyle tahliyesini TBK 350/2-3. Bentlerinde düzenlemiştir. Buna göre, kiralanan konut ya da çatılı işyerinin imar ve inşası amacıyla değiştirilmesi, genişletilmesi veya esaslı bir onarımdan geçirilmesi nedeniyle ilgili taşınmazın kiracı tarafından kullanımı imkansız hale gelecekse kanun koyucu bu şartların varlığıyla beraber usule yönelik kurallara uyularak kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımıştır. Bu açıklamalara göre imar ve inşa nedeniyle tahliye davasının açılması için şu şartların mevcudiyeti gerekir:
Taşınmazın yeniden imar ve inşası amacıyla onarımının esaslı olması gerekiyor. Kanun koyucu burada ne demek istemiş olabilir? Şöyle ki; hakim somut olaya göre yapacağı değerlendirmeyle onarımın esaslı olup olmadığına karar verecektir. Örnek olarak, bir taşınmaz deprem nedeniyle hasara uğramışsa ve bu sebeple detaylı bir güçlendirme yapmanız gerekiyorsa bu bir esaslı onarımdır.
Taşınmaza kalorifer sisteminin entegre edilmesi ya da altlı üstlü iki dairenin ters dubleks yapılması değiştirmeye örnektir.
Genişletmeye örnek ise taşınmazın kullanım alanının arttırılmasına yönelik her türlü uygulama genişletme olarak değerlendirilebilir. Örnek olarak, taşınmazın duvarlarının kırılıp yeni alanlarla birleştirilmesi genişletme olarak değerlendirilir.
Yukarıda saydığım onarım, değiştirme ve genişletmenin bir projeye dayalı olarak, esaslı olması gerekir. Bir proje yapılmadan yapılacak basit onarımlar gerekçe gösterilerek açılacak tahliye davasının reddedilir. Kiraya veren esaslı bir sebebe dayanarak tadilat yapacağını iddia edip tahliye davası açacaksa bunun hangi sebebe dayandığını belirtip bunun projesini de mahkemeye sunması gerekmektedir.
TBK 350/2’de taşınmazın tahliyesi için esaslı tadilatı şartından başka yeniden imar ve inşasını da saymıştır. Buna göre kiraya veren, taşınmazı tamamen yeniden inşa etmek istiyorsa burada taşınmazın kiracı tarafından kullanımı zaten imkansız hale gelecektir. Yine de hakim, taşınmazın yeniden inşası gerekçesiyle açılan tahliye davalarına bakarken gerçekten bu tür bir sebebin olup olmadığına bilirkişi ya da keşif marifetiyle emin olmaktadır. Yargıtay, yeniden imar ve inşa sebebiyle davanın açılması halinde yeniden inşaya dair belediye onaylı projenin de mahkemeye sunulmasını şart koşmaktadır. İlgili proje dava açıldığında sunulabileceği gibi dava açıldıktan sonra mahkemeden ek süre istenerek sonradan da sunulabilir.
Taşınmazın yeniden imar ve inşası gerekçesiyle tahliye davası açmak için belirli kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Örnek olarak 3 yıllık bir kira sözleşmeniz 1.1.2017 tarihinde başlamışsa belirtilen gerekçeyle tahliye davası açmanız, sözleşmenin 3 yıl olması gerekçesiyle 1.1.2020 tarihinden itibaren bir aydır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum özellik arz eder. Buna göre, fesih dönemi ve bu dönemlerde fesih bildirimi için belirlenmiş sürelere uyularak belirlenen tarihlerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılır. Şöyle ki;
Öncelikle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri Türk Borçlar Kanunu Madde 328 ve 329 da belirtilmiştir. Örnek olarak, 1.1.2020 tarihinde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi düzenlediğinizi düşünelim. Kanuna göre ilk 6 aylık dönem 30.06.2020, ikinci 6 aylık dönem 30.12.2020 olarak belirlenir. Kiraya veren, ilk 6 ayın sonunda sözleşmeyi feshetmek isterse 30.06.2020 tarihinden en geç 3 ay önce, başka bir deyişle 30.03.2020 tarihinde kiracıya ulaşabilecek şekilde fesih bildiriminde bulunmalıdır.
İşte belirsiz süreli kira sözleşmesinde tahliye davasını açma hakkı, 30.03.2020 tarihinde yapılacak bildirimin muhatabına ulaşması şartıyla 30.06.2020 tarihinden itibaren 1 aydır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Bu sürelere uyulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Son olarak TBK 355. Md.’sine göre yeniden imar ve inşa sebebiyle kiracının tahliyesi yapıldıktan sonra haklı bir sebep olmadan taşınmaz, 3 yıl boyunca, çıkarılan kiracıdan başka kimseye kiralanamaz. Diğer yandan yeniden imar ve inşa tamamlandıktan sonra taşınmazın yeniden kiralanmasında eski kiracının öncelik hakkı vardır. Kiraya veren yeni şartlara göre eski kiracıya bildirimde bulunur. Eski kiracı bir ay içinde bu bildirime cevap vermezse bu hakkı düşer. Kiraya verenin aksi yöndeki uygulaması tazminat sorumluluğunun doğmasına sebebiyet verir.
Tüm bu açıklamalar her somut olaya göre değişiklik gösterir. Gördüğünüz gibi mal sahibi olmak zor, kiracı olmak zor fakat haklıya hakkının teslimi konusunda ekstra çaba gösteren avukat olmak her şeyden daha zor.
Unutmayın! Haklı Olmak İle Hakkı Kazanmak Arasındaki Fark Avukatınızdır.
Av. Cevdet ERGÜL
Bir Cevap Yazın